תגית: חוזים

מאת: עו"ד אפרת אומיאל פדידה.M  L.L

~זהירות מאמר זה מכיל ספויילר~

בפרק 17 של העונה השנייה של זגורי אימפריה מגלה אביתר אחד האחים כי רימו אותו ובמקום להחתים אותו על חוזה אמרגנות לייצג אותו כזמר החתימו אותו על חוזה מכר של החנות שבבעלותו. כל המשפחה מתאגדת כדי לראות מה עושים על מנת לשנות את רוע הגזירה וכמובן מתכננים פעולת תגמול שלא היתה מביישת צבא של מדינה קטנה במקום ללכת לעורך דין ולבקש ממנו שיסייע להם בביטול החוזה בעילות של טעות והטעייה.

דיני החוזים בארץ ובעולם מבוססים על ההסכמה וההבנה  כי "חוזים יש לקיים" ועל כן קשה לבטל חוזה לאחר שנחתם על ידי הצדדים. לו היה קל לבטל חוזים כי אז לא ניתן היה להסתמך על הסכמות בין מבצעי העסקאות, בעלי עסקים, נותני שירותים ולקוחות והיתה פגיעה מאוד קשה בשוק. על כן ברוב המקרים כאשר יש חוזה בין הצדדים הוא מהווה ראיה חותכת להסכמת הצדדים לכתוב בו.

אולם יש מקרים אותם החריג החוק על מנת לאפשר ביטול חוזה כאשר קיימות סיבות קיצוניות אשר התרחשו במהלך המשא ומתן והחתימה על ההסכם ואשר גרמו לצדדים לא להיות מודעים לתוכן החוזה האמיתי עליו חתמו.

סעיפי הטעות וההטעיה בחוק החוזים מאפשרים לצד אשר חתם על החזוה לבטלו בשל טעות שהתרחשה בהבנתו את החוזה. סעיף 14 לחוק החוזים מפרט מה תחשב כטעות.

אם אדם התקשר בחוזה בשל טעות וסביר להניח שאילולא הטעות לא היה מתקשר בחוזה יהיה רשאי לבטל את החוזה. חשוב להדגיש כי הטעות אינה יכולה להיות בשל כדאיות העסקה.  למשל אביתר חתם על החוזה כשהוא בטוח שזה חוזה אמרגנות ליצוג שלו כזמר. אם היה יודע שמדובר בחוזה למכירת הפלאפל שלו לא היה חותם.

סעיף 14 לחוק החוזים:

טעות

14.    (א)        מי שהתקשר בחוזה עקב טעות וניתן להניח שלולא הטעות לא היה מתקשר בחוזה והצד השני ידע או היה עליו לדעת על כך, רשאי לבטל את החוזה.

            (ב)        מי שהתקשר בחוזה עקב טעות וניתן להניח שלולא הטעות לא היה מתקשר בחוזה והצד השני לא ידע ולא היה עליו לדעת על כך, רשאי בית המשפט, על פי בקשת הצד שטעה, לבטל את החוזה, אם ראה שמן הצדק לעשות זאת; עשה כן, רשאי בית המשפט לחייב את הצד שטעה בפיצויים בעד הנזק שנגרם לצד השני עקב כריתת החוזה.

            (ג)        טעות אינה עילה לביטול החוזה לפי סעיף זה, אם ניתן לקיים את החוזה בתיקון הטעות והצד השני הודיע, לפני שבוטל החוזה, שהוא מוכן לעשות כן.

            (ד)        "טעות", לענין סעיף זה וסעיף 15 – בין בעובדה ובין בחוק, להוציא טעות שאינה אלא בכדאיות העסקה.

הטעיה: סעיף 15 מבהיר כי ניתן גם לבטל בשל הטעיה. משמע הצד השני הטעה בכוונה את החותם על ההסכם ובכך גרם לו לטעות. גם כאן ניתן לתת את אביתר כדוגמה: כשהחתימו את אביתר על החוזה עם צ'או הסתירו ממנו את המהות האמיתית של ההסכם והטעו אותו לחשוב שהחוזה הוא חוזה לייצוג ולא חוזה מכר לפלאפל.

בקיצור אם אתם חותמים על הסכם ובדיעבד מסתבר לכם שהטעו אתכם או שעשיתם טעות שהסכמתם לתנאי החוזה כי אם הייתם יודעים מידע מסוים שהוסתר מכם לא הייתם חותמים על ההסכם ניתן לפנות לבית המשפט ולדרוש ביטול ההסכם. לפעמים באמצעות עו"ד טוב ניתן לדרוש את הביטול גם במכתב התראה טרם הגשת תביעה.

בכל מקרה, החיים זה לא "זגורי אימפריה", לפני שאתם חותמים על כל חוזה חשוב מאוד לא לזלזל ולקרוא את כל הכתוב בהסכם כולל האותיות הקטנות. זה יחסוך לכם הרבה עוגמת נפש והליכי משפטיים מיותרים.

אם אביתר היה קורא את ההסכם לפני שחתם עליו בטוח היה מבין שזה לא חוזה אמרגנות ואולי לא היה חותם עליו. מצד שני אם לא היה חותם אז מה היה נשאר מהמתח של הסדרה??

סעיף 15 לחוק החוזים:

הטעיה

15.    מי שהתקשר בחוזה עקב טעות שהיא תוצאת הטעיה שהטעהו הצד השני או אחר מטעמו, רשאי לבטל את החוזה; לענין זה, "הטעיה" – לרבות אי-גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן.

פסק דין

1.בפני בית המשפט תביעת פיצוי מוסכם בעיסקת מכירת דירה, על סך 115,000 ₪ בגין הפרת הסכם מכר. הפיצויי הופחת לסך 32,700 ₪ כדי להתאים את התביעה לסמכות בית המשפט לתביעות קטנות.

2.נסיבות התביעה מהוות לקח ברור וחד לכל עו"ד המסכים לייצג את שני הצדדים באותו עניין בהסכם מכר מקרקעין. כמו כן, לכל צד לעסקת נדל"ן ללמוד מנסיבות במקרה אודות החשיבות ליצוג משפטי עצמאי לכל צד. בסופו של יום הלקח הינו לדאוג לייצוג משפטי עצמאי בעיסקאות חשובות כגון רכישת נדל"ן.

3.ביום 3.1.10 נכרת הסכם מכר בין הצדדים כאשר הדירה היתה רשומה בחברה משכנת בלשכת רישום המקרקעין. על התובעת היה לבצע כל פעולה הדרושה להעברת בעלות בדירה בטרם קבלת תשלום אחרון בסך 250,000 ₪ כנגד החזקה סופית ומלאה בדירה שכן, זה היה אמור להיות התשלום האחרון.

מעדות הצדדים ומעדות עו"ד איזקסון אשר טיפל בעניין בהיות מייצג את שני הצדדים,, עולה כי התובעת העבירה חלק מהמפתחות כבר בפברואר 2010. מסתבר שחל עיכוב מסויים בקבלת אישור מס שבח באותה תקופה.

לאחר קבלת האישור ממס שבח ויתר האישורים, התעוררה מחלוקת אודות חוב לוועד הבית אשר לא סיפק אישור. עו"ד איזקסון בעדותו הודה כי עניין האישור אינו מופיע במפורש בהסכם, אולם, נובע מחובת התובעת כמוכרת לשאת בכל תשלום ולספק כל אישור הדרוש להוכחת תשלום כל חוב הרובץ על הדירה נשוא ההסכם.

4.המחלוקת בין הצדדים ביחס לוועד הבית נבעה מעמדת המוכרת כי אין וועד בית מסודר בבניין ולכן מבחינתה לא קיים חוב. חוב וועד הבית עמד על סך 4,700 ₪. הנתבעת (ביעוץ עם בני משפחתה) הכינה המחאה בסכום הדרוש 250,000 ₪, כדי להשלים את חלקה בהסכם על דרך הפקדה או המחאה בידי עו"ד איזקסון, עד לבירור עניין חוב וועד הבית. אולם, לא עלה בידי עו"ד איזקסון לגשר בין הצדדים למרות מאמציו. יצויין כי עקב כך שבמשרדו של עו"ד איזקסון לא היתה כספת, לא הוא נמנע מלהחזיק את ההמחאה הבנקאית הנדונה.

לאחר מכן עו"ד איזקסון קיים מספר נסיונות לגשר בין הצדדים ולדבריו, הסביר הוא לתובעת את חובתה לטפל בחוב וועד הבית כדי למזער את הנזק. עו"ד איזקסון גם ניסה לשכנעה את הנתבעת באמצעות בני משפחתה לשלם את החוב, כאשר לאחר מכן תהיה שמורה לה הזכות לתבוע בגינו.

בדיון הוכחות הצהירה התובעת כי רק לפני כשנה, ולאחר שנתבעה בתביעה כספית על ידי וועד הבית אודות החוב, שילמה היא אותו.

בסופו של יום, ההמחאה האחרונה על סך 250,000 ₪ שולמה על ידי הקונים ביולי 2010.

5.מאחר ועו"ד איזקסון יצג את שני הצדדים, היה הוא נטול כל יכולת לייצג את עמדת הנתבעת מול ההפרה המקורית מצד התובעת ולא היה ביכולתו לנקוט בכל פעולה כדי למזער את הנזק משום ששני הצדדים סירבו לקבל את עצתו בעניין.

6.מי הפר את ההסכם? תולדת הפרת ההסכם הינה בסירובה של התובעת לטפל בעניין ועד הבית, בין אם מדובר בתשלום החוב על מנת למזער את הנזק שאז יכולה היתה לתבוע את מי שצריך לתבוע על סכום זעום ביחס לתשלום הסופי בן 250,000 ₪. בחלוף כמה חודשים של קיפאון בין הצדדים, על הנתבעת היה לנקוט בכל הליך כדי למזער נזק, כאשר ההפרה היתה חסרת יחס הולם להימנעות הנתבעת לשלם 250,000 ₪.

על ידי בחינת מכלול הנסיבות, ניתן לומר כי אילו עו"ד איזקסון היה מקבל את ההמחאה הבנקאית בנאמנות וניתן היה לפתור את הבעיה באופן כללי.

7.הכלל בעניין הפרת חוזה הינו כי על כל צד האחריות לנקוט צעד למזער נזק. במקרה דנן, כל צד התבצר בעמדתו ועמד על כך כי הצד שכנגד ימזער את הנזק.

חרף כל הטענות, התובעת שלא היתה חייבת חוב לוועד הבית, היתה צריכה לטפל בעניין על מנת לספק אישור מוועד הבית להעברת הזכויות בדירה אצל החברה המשכנת. יוער כי עו"ד איזקסון נקט בירור בעניין מול החברה המשכנת רק לאחר סירוב הצדדים להשלים את המוטל עליהם להשלמת ביצוע העסקה. עקשנות התובעת בעניין הגשת התביעה מעלה את רמז לשרירות לב, דבר המשפיע על תוצאת פסק דין זה. עצם הגשת התביעה בבית המשפט לתביעות קטנות משקפת את הבנת התובעת לגבי תרומתה בעניין והמוכיחה את שרירות הלב מצידה המשליכה לגבי הפיצוי אשר יקבע בפסק הדין.

8.אין בסירוב התובעת כדי למזער נזק על מנת לפתור את הנתבעת מלנקוט צעדים למזער את הנזק מצידה. כאמור, חוב וועד הבית היה זעום ביחס לתשלום האחרון על סך 250,000 ₪. כמו כן, הנתבעת קיבלה את החזקה בנכס.

9.בבוא בית המשפט לבחון סעיף פיצוי מוסכם במקרה שמדובר בקנס ולא בפיצוי הולם כפי שנקבע בחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א – 1970:

"15. (א) הסכימו הצדדים מראש על שיעור פיצויים (להלן – פיצויים מוסכמים), יהיו הפיצויים כמוסכם, ללא הוכחת נזק; אולם רשאי בית המשפט להפחיתם אם מצא שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה".

במקרה דנן, נוכח מהות ההפרה והתנהגות הצדדים מחד גיסא, ניתן לקבוע כי היתה הפרת הסכם ע"י שני הצדדים. אולם, אחריות להפרה משמעותית יותר בוצעה על ידי הנתבעת ויועציה. מאידך גיסא, התנהגות התובעת הופכת את סעיף הפיצוי המוסכם לקנס. אי לכך, על בית המשפט לקבוע פיצוי מתאים והולם בגין הפרת ההסכם ונוכח הנסיבות.

10.בסופו של יום, יש לקבוע את גובה הפיצוי על סך 1,500 ₪ המשקף פיצוי בגין אבדן שימוש בסך 250,000 ₪ במהלך 3 חודשים. על הנתבעת לשלם לתובעת סך של 1,500 ₪ עד 15.5.13. אולם, נוכח חלקה של התובעת בסירבול לאור הנסיבות, הפרת ההסכם, אזי אין לחייב את הנתבעת לשאת בהוצאות התובעת.

בהעדר תשלום במועד, ישא הסכום הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל.

ניתן היום, כ"ח ניסן תשע"ג, 08 אפריל 2013, בהעדר הצדדים.